房?jī)r(jià)上漲紅了險(xiǎn)資賬本

日期：2016-10-08?閱讀：

 作者：安麗芬    來(lái)源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道

站在房企背后，保險(xiǎn)無(wú)疑是實(shí)力資金的代表，為房企高價(jià)拿地提供充足“彈藥”。

根據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者研究，伴隨投資加碼和樓價(jià)上漲，險(xiǎn)資們從中獲取的收益也非?？捎^。

譬如以二季末作為結(jié)點(diǎn)，4家上市險(xiǎn)企的投資性房地產(chǎn)金額合計(jì)達(dá)到440.7億元，較2013年二季末的258.67億元增幅達(dá)70%。其中，中國(guó)平安今年二季末投資性房地產(chǎn)以334.29億元位居A股之首，較2013年二季末增幅達(dá)到109%。

9月27日，在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)，國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所研究員朱俊生指出，險(xiǎn)資進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)的過(guò)程中，舉牌、股權(quán)投資、購(gòu)置物業(yè)、關(guān)聯(lián)交易，政策上不存在壁壘。

但其同時(shí)提及，房地產(chǎn)業(yè)一旦出現(xiàn)拐點(diǎn)，比較令人擔(dān)心的是，屆時(shí)保險(xiǎn)公司的資產(chǎn)質(zhì)量是否會(huì)因此大幅惡化。

　　股權(quán)投資“輸血”拿地

盡管?chē)?guó)家逐步放開(kāi)險(xiǎn)資在房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資限制，但根據(jù)《保險(xiǎn)資金運(yùn)用管理暫行辦法》與《保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)暫行辦法》的規(guī)定，保險(xiǎn)公司不得直接從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)，不得投資開(kāi)發(fā)或者銷售商業(yè)住宅。

“規(guī)定所指不直接經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)，但作為投資者是可以的。比如股權(quán)投資、舉牌、購(gòu)置物業(yè)、關(guān)聯(lián)交易，政策上不存在壁壘。不過(guò)，寶萬(wàn)之爭(zhēng)與萬(wàn)能險(xiǎn)爭(zhēng)議以來(lái)，這些方面也加強(qiáng)了監(jiān)管?！?國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所研究員朱俊生對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示。

雖然險(xiǎn)資礙于政策錯(cuò)過(guò)了過(guò)往幾波房?jī)r(jià)大漲的投資機(jī)會(huì)，但在本波房?jī)r(jià)低價(jià)大漲的浪潮中，精明的險(xiǎn)企成為“大贏家”。不僅在二級(jí)市場(chǎng)頻頻舉牌房企，還通過(guò)控股、參股、聯(lián)營(yíng)、合營(yíng)的方式間接進(jìn)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。

據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者梳理，在土地一級(jí)市場(chǎng)，險(xiǎn)資與專業(yè)房企聯(lián)合成立項(xiàng)目公司拿地成為主流方式，甚至有時(shí)候險(xiǎn)資達(dá)到控股，獲得更大的話語(yǔ)權(quán)。

“保險(xiǎn)跨界房地產(chǎn)需要一定的投資人才儲(chǔ)備和資金積累的，要不然也有操作風(fēng)險(xiǎn)，畢竟傳統(tǒng)保險(xiǎn)業(yè)對(duì)涉足房地產(chǎn)領(lǐng)域不一定熟悉?！敝炜∩赋觯虼藢で笈c房地產(chǎn)合作、共享收益便是一個(gè)高效的方式。

比如，2016年1月，因?yàn)闃鞘斜q不得不實(shí)施限購(gòu)的南京曾批復(fù)了“南京名萬(wàn)置業(yè)有限公司No.2015G23地塊項(xiàng)目”規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，根據(jù)南京市規(guī)劃局江寧分局公示，該地塊規(guī)劃總用地面積235.61畝，規(guī)劃總建筑面積約51萬(wàn)平方米。

工商資料顯示，南京名萬(wàn)置業(yè)成立于2015年8月，注冊(cè)資本35億元，兩大股東為南京錦昱華置業(yè)有限公司（持股51%，下稱錦昱華置業(yè)）和深圳聯(lián)新投資管理有限公司（持股49%，下稱深圳聯(lián)新）。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者進(jìn)一步查詢工商資料發(fā)現(xiàn)，錦昱華置業(yè)是龍湖地產(chǎn)旗下公司，而深圳聯(lián)新則是中國(guó)平安旗下公司。

這也意味著，南京名萬(wàn)置業(yè)是中國(guó)平安與龍湖地產(chǎn)合作成立的項(xiàng)目公司，用來(lái)開(kāi)發(fā)上述南京那塊土地。中國(guó)平安今年半年報(bào)顯示，投資南京名萬(wàn)置業(yè)的長(zhǎng)期股權(quán)投資為17.04億元。

另外，部分險(xiǎn)資還與多家房產(chǎn)商聯(lián)合“拿地”。同樣在南京，2015年1月，中國(guó)平安旗下的深圳聯(lián)新還與另外三家地產(chǎn)商招商局地產(chǎn)、上海建工、朗詩(shī)集團(tuán)等旗下公司合作成立了南京奧建置業(yè)有限公司（下稱南京奧建），注冊(cè)資本20億元。中國(guó)平安今年半年報(bào)顯示，投資南京奧建置業(yè)的長(zhǎng)期股權(quán)投資為6.11億元。

根據(jù)上海建工公告，為合作開(kāi)發(fā)南京河西南部21-11、12地塊項(xiàng)目，公司全資孫公司南京奧和房產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（下稱南京奧和）于2014年1月31日與深圳聯(lián)新、南京博之鑫投資管理有限公司和招商局地產(chǎn)（南京）有限公司簽署《關(guān)于南京2014G52地塊之合作協(xié)議》，約定合資成立南京奧建，預(yù)計(jì)總投資55億元（含土地成本）。其中，該地塊由南京奧和于2014年10月以31億元競(jìng)得。

另外，中國(guó)平安旗下公司深圳聯(lián)新還與青島萬(wàn)科企業(yè)有限公司、龍湖地產(chǎn)旗下公司青島龍逸置業(yè)等合作成立青島萬(wàn)毅置業(yè)有限公司，該公司為萬(wàn)科未來(lái)城B地塊（青島原海晶化工廠B地塊）的開(kāi)發(fā)商。

“在與多家房產(chǎn)商合作的方式中，險(xiǎn)資基本以資方形式出現(xiàn)，給項(xiàng)目融資，等開(kāi)發(fā)銷售完之后就會(huì)退出，最終得到股權(quán)投資的收益。” 同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示。

　　險(xiǎn)資躁動(dòng)、平安領(lǐng)銜

在過(guò)往房地產(chǎn)突發(fā)猛進(jìn)的時(shí)期，險(xiǎn)資進(jìn)入房地產(chǎn)受到政策的嚴(yán)格監(jiān)管。直至2014年5月，保監(jiān)會(huì)開(kāi)始實(shí)施的《保險(xiǎn)資金運(yùn)用管理暫行辦法》，理論上保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)的比例提高至30%，險(xiǎn)企在房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資才獲得松綁。自此，險(xiǎn)企在房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資突飛猛進(jìn)。

險(xiǎn)資通過(guò)股權(quán)投資的方式參與土地一級(jí)市場(chǎng)被實(shí)驗(yàn)不存在政策壁壘后，便與專業(yè)房地產(chǎn)公司組成聯(lián)合體頻頻出擊一線城市以及核心城市，催生了多處地王。

比如今年平安與濱江集團(tuán)聯(lián)合體以48.3億元在杭州拿下一地塊，刷新了區(qū)域地價(jià)新高；2015年，平安、華潤(rùn)、首開(kāi)以86.25億元拿下北京豐臺(tái)區(qū)白盆窯地塊，成為當(dāng)時(shí)的新總價(jià)地王；2014年，生命人壽與佳兆業(yè)地產(chǎn)聯(lián)合體以54億元拿下深圳“巨無(wú)霸”地塊。

“中國(guó)平安等險(xiǎn)資在一線城市、核心城市拿了不少地塊，這也說(shuō)明險(xiǎn)資對(duì)這類城市的優(yōu)質(zhì)物業(yè)還是非常看好的?！睆埡陚ブ赋觯硗?，主要原因還是險(xiǎn)資有資產(chǎn)配置方面的需求。

根據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，二季末，4家上市險(xiǎn)企的投資性房地產(chǎn)金額合計(jì)達(dá)到440.7億元，較2013年二季末的258.67億元增幅達(dá)70%。

其中，中國(guó)平安今年二季末投資性房地產(chǎn)以334.29億元位居A股之首，較2013年二季末增幅達(dá)到109%；新華保險(xiǎn)今年二季末投資性房地產(chǎn)為31.74億元，較2013年二季末增加96.5%。另外，中國(guó)太保和中國(guó)人壽今年二季末投資性房地產(chǎn)分別為62.53億元和12.14億元，較三年前分別跌9%和10%。

對(duì)于高額的投資性房地產(chǎn)如何形成以及后期有何戰(zhàn)略打算，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者向中國(guó)平安證券辦發(fā)了郵件，但截至發(fā)稿日未收到回復(fù)。

得益于房地產(chǎn)投資，險(xiǎn)企們每年“穩(wěn)穩(wěn)”收獲租金。比如中國(guó)平安、中國(guó)太保今年上半年投資性房地產(chǎn)租金收入分別為7.93億元和2.81億元。

　　險(xiǎn)資配置訴求與風(fēng)險(xiǎn)

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，險(xiǎn)資入局房地產(chǎn)業(yè)后，將為后者帶來(lái)新的玩法。

朱俊生則認(rèn)為，對(duì)房地產(chǎn)公司而言，主要是獲得了保險(xiǎn)公司提供資本支持。保險(xiǎn)業(yè)是金融業(yè)的一部分，相對(duì)于實(shí)體經(jīng)濟(jì)，資金較為充裕，且籌資成本相對(duì)較低（當(dāng)然有的公司賣(mài)的那種高收益、高營(yíng)銷成本的短期限產(chǎn)品成本是不低的，會(huì)有利差損的風(fēng)險(xiǎn)）。如果股份占比相對(duì)比較高，成為戰(zhàn)略投資者，將對(duì)治理結(jié)構(gòu)會(huì)有一定影響。甚至也許有保險(xiǎn)公司通過(guò)投資地產(chǎn)業(yè)推動(dòng)產(chǎn)融結(jié)合，做保險(xiǎn)業(yè)上下游鏈條的整合，比如養(yǎng)老服務(wù)業(yè)等。

在機(jī)構(gòu)人士看來(lái)，險(xiǎn)資對(duì)于房地產(chǎn)的投資仍將持續(xù)。東吳證券首席證券分析師丁文韜發(fā)布保險(xiǎn)行業(yè)2016年中報(bào)總結(jié)指出，“在當(dāng)前低利率環(huán)境下，高收益固收類資產(chǎn)缺乏，而保險(xiǎn)負(fù)債端的資金成本尚未開(kāi)始顯著下降，資產(chǎn)配置壓力巨大；中小保險(xiǎn)面臨利差損風(fēng)險(xiǎn)，保險(xiǎn)面臨再投資風(fēng)險(xiǎn)。另外受?chē)?guó)家外匯管制政策影響，險(xiǎn)資海外投資難度大幅上升。長(zhǎng)期來(lái)看，險(xiǎn)資繼續(xù)提升權(quán)益類（包括H股）和商業(yè)地產(chǎn)配置是大趨勢(shì)?！?/span>

不過(guò)，險(xiǎn)資大舉投資房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)也不容小覷。

“經(jīng)濟(jì)下行，各個(gè)金融子市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)都在釋放，相對(duì)高收益、低風(fēng)險(xiǎn)的資產(chǎn)生成能力越來(lái)越弱，而保險(xiǎn)業(yè)、特別是壽險(xiǎn)業(yè)保費(fèi)收入逆勢(shì)而上，新增資金以及原有資金再投資的壓力都很大，資產(chǎn)荒的壓力很大，在這種情況下，進(jìn)入房市也是比較自然的事情，但確實(shí)存在較大的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)?！敝炜∩硎?，大家都覺(jué)得房地產(chǎn)泡沫價(jià)格存在較大的泡沫，一旦出現(xiàn)拐點(diǎn)，屆時(shí)保險(xiǎn)公司的資產(chǎn)質(zhì)量是否會(huì)因此大幅惡化？這點(diǎn)其比較擔(dān)心。